건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우

건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우에 대해 알아보겠습니다.

 

지역·지구

- 지역지구제는 토지이용을 규제하고 관리하기 위한 제도로,

 

토지의 용도를 구분하고 각 용도에 따른 건축물의

 

용도, 규모, 높이 등을 제한하는 법적·행정적 수단입니다.

 

1. 목적

- 유사한 용도의 시설을 집단화하고 이질적인 시설의 혼재를 방지

- 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리 증진 도모

- 무질서한 토지이용 예방 및 토지이용의 효율성 제고

 

2.구성 요소

1.용도지역:

 

전국 토지를 대상으로 지정되며, 토지 이용과 건축물의 용도,

 

건폐율, 용적률, 높이 등을 제한합니다. 도시지역, 관리지역,

 

농림지역, 자연환경보전지역으로 구분됩니다.

2. 용도지구: 용도지역의 기능을 보완하기 위해 필요한 곳에 지정되며,

 

용도지역의 제한을 강화하거나 완화합니다.

 

경관지구, 고도지구, 방화지구 등이 있습니다.

3. 용도구역: 특정 목적을 위해 지정되며, 용도지역 및 용도지구의

 

제한을 강화하거나 완화합니다.

 

개발제한구역, 시가화조정구역 등이 포함됩니다.

 

4. 법적 근거

- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토계획법)에 의해 규정됩니다.

- 2002년 「도시계획법」과 「국토이용관리법」이 통합되어 현재의

 

국토계획법이 제정되었습니다.

 

5. 특징

- 도시·군관리계획으로 결정됩니다.

- 토지이용계획을 실현하기 위한 구체적인 집행수단입니다.

- 전국적으로 총 312개의 "지역·지구등"이 다양한 목적으로 지정되어 있습니다.

 

 

건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우

1. 일반적인 원칙

- 건축법 제54조에 따르면, 대지가 둘 이상의 지역, 지구 또는 구역에 걸치는 경우,

 

기본적으로 대지의 과반(過半)이 속하는 지역, 지구 또는

 

구역의 건축물 및 대지 등에 관한 규정을 전체 대지에 적용합니다.

 

이는 건축허가 신청인의 의사와 관계없이 적용됩니다.

 

2. 특수한 경우

1. 방화지구

건축물이 방화지구와 다른 구역에 걸치는 경우, 

 

건축물 전체에 대해 방화지구 안의 건축물에 관한 규정을 적용합니다.

 

다만, 방화지구 경계선에 방화벽으로 구획하는 경우,

 

다른 구역에 있는 부분은 방화지구 규정을 적용하지 않아도 됩니다.

2. 녹지지역

대지가 녹지지역과 다른 지역, 지구 또는 구역에 걸치는 경우,

 

각 지역, 지구 또는 구역 안의 건축물과 대지에 관한 규정을 각각 적용합니다.

 

단, 녹지지역이 가장 작은 부분이고 그 면적이 330㎡ 이하인 경우는 예외입니다.

3. 고도지구

건축물이 고도지구에 걸치는 경우, 건축물과 대지의 전부에

 

대해 고도지구 규정을 적용합니다.

 

3. 건폐율 및 용적률 적용

 

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」  제84조에 따르면,

 

대지가 둘 이상의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸치고

 

각 부분 중 가장 작은 부분이 330㎡ 이하인 경우:

- 건폐율과 용적률은 각 부분의 면적 비율을 고려하여 가중평균한 값을 적용.

- 그 외의 건축 제한 등에 관한 사항은 대지 중 가장 넓은 면적이

 

속하는 용도지역 등의 규정을 적용합니다.

 

4. 가중평균 계산 방법

1. 가중평균 건폐율 = (f1x1 + f2x2 + ... + fnxn) / 전체 대지 면적

2. 가중평균 용적률 = (f1x1 + f2x2 + ... + fnxn) / 전체 대지 면적

 - 여기서 f는 각 용도지역 등에 속하는 토지 부분의 면적이고,

 

x는 해당 용도지역 등의 건폐율 또는 용적률입니다.

 

5. 예시

 

1. 500㎡의 대지가 제2종주거지역(340㎡)과 일반상업지역(160㎡)에 걸쳐 있는 경우:

- 건폐율: (340 × 60% + 160 × 80%) / 500 = 66%

- 용적률: (340 × 200% + 160 × 1000%) / 500 = 456%

 

6. 주의사항

 

- 지방자치단체의 조례로 적용방법을 따로 정하는 경우, 해당 조례를 따릅니다.

- 건축법의 규정(높이제한, 일조권 등)과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

 

의 규정(용적률, 건폐율 등)은 각각 다른 목적으로 적용됩니다.

- 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우,

 

가장 작은 부분의 기준 면적이 660㎡입니다.

이상 건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우에 대해 알아보았습니다.