불법건축물의 통제와 관리

불법건축물의 통제와 관리에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 불법건축물이란

1.불법건축물의 정의

 

- 불법건축물은 건축법 등을 위반한 건축물을 말합니다.

 

2. 불법건축물의 유형

 

불법건축물은 크게 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다

- 실질적 불법건축물

 

- 건축허가 요건을 충족하지 못하거나 허가받은 내용과 다르게 건축된 건물

 

(예: 건폐율, 용적률 초과 등 실질적인 법규 위반)

 

처리 방법

 

- 해체 명령 가능

- 이행강제금 부과 대상

- 형식적 불법건축물:

 

- 건축허가 또는 신고 절차를 거치지 않고 건축된 건물

- 잠재적으로 실질적 불법건축물이 될 가능성 내포

 

처리 방법

 

- 공사 중인 경우 공사중지 명령 가능

- 이미 완공된 경우 추인허가 제도를 통해 사후 허가 가능

3. 불법건축물 관리 절차

 

- 실태 파악: 관리 기관이 현장 조사를 통해 불법 여부를 판단

- 신고 및 통지: 불법 건축물에 대한 신고를 받고, 소유자에게 통지

- 시정 명령: 허가 취소, 공사 중지, 필요한 조치 명령 등

- 이행강제금 부과

- 행정 조치: 건물의 단전, 단수, 단전화 조치

- 법적 제재

 

: 고발 조치로 최고 3년 이하의 징역 또는5,000만원 이하의 벌금

 

2. 추인허가(건축물양성화)

1.추인허가의 개념과 목적

추인허가는 건축 허가나 신고 절차를 거치지 않고 건축된 형식적

 

불법건축물을 사후에 적법화하는 제도입니다. 

- 개인의 경제적 손실 최소화

- 국가적 자원 낭비 방지

- 건축물의 안전성 확보

2. 추인허가 대상

- 위반 건축물로 지정된 경우

- 최초 위반 적발 전이거나 자진 신고한 경우 (이행강제금 1회 납부 조건)

3. 추인허가 절차

- 위반 건축물 등재

- 건축사 사무소와 상담 및 양성화 가능 여부 판단

- 설계 계약

- 법규 검토 (건폐율, 용적률, 용도, 주차대수 등)

- 변경 전후 도면 및 서류 작성, 허가/신고 접수

- 이행강제금 납부 (해당 시)

- 허가 취득 및 공사 완료 (필요한 경우)

- 건축물 대장 등재

4. 주요 검토 사항

- 건폐율 및 용적률

- 지구단위계획 지침

- 건축물의 용도 (준주거 지역 등에서 가능한 용도인지 확인)

- 주차 대수

- 일조권 (주거 지역의 경우)

- 장애인 관련 법규

- 소방 관련 사항 (소화전, 스프링클러 등)

- 정화조 처리 용량

- 기존 건축물 대장의 변동사항 및 과거 이력

5. 필요 서류

- 구조 안전 확인서

- 추인 절차 동의서 (이행강제금 납부 동의 포함)

- 변경 전후 도면

- 건축물 대장

- 토지이용계획 확인원

6. 유의사항

- 모든 불법건축물이 양성화 가능한 것은 아닙니다.

- 현행법에 적합해야 하며, 그렇지 않은 경우

 

원상 회복이 필요할 수 있습니다.

- 최근 불법 건축물에 대한 단속과 관리가 강화되는 추세이므로,

 

조속한 원상 회복이나 양성화가 권장됩니다.

- 추인허가 과정에서 이행강제금 납부가 필요할 수 있습니다.

- 건물 매매 시 반드시 건축물대장을 확인하고 현장 방문을 통해

 

불법 여부를 확인해야 합니다.

 

3.불법건축물 이행강제금

 

1. 이행강제금의 정의와 목적

- 건축법을 위반한 건축물 소유주에게 부과되는 금전적 제재

- 위반 사항을 시정하도록 유도하기 위한 간접적 강제 수단

- 연 2회 범위 내에서 위반 사항이 시정될 때까지 반복 부과 가능

2. 부과 대상 및 기준

- 건폐율, 용적률 초과, 무허가 건축 등 주요 위반 사항

- 시가표준액의 50%에 위반 면적을 곱한 금액 이하

- 위반 내용에 따라 다음과 같은 비율 적용:

건폐율 초과: 80%

용적률 초과: 90%

무허가 건축: 100%

무신고 건축: 70%

3. 감경 제도

- 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물: 50% 범위 내 감경 가능

- 농업용/어업용 시설 500㎡ 이하: 80% 감경

- 위반 동기, 범위, 시기 등 고려하여 최대 75% 감경 가능

4. 최근 변경 사항

- 2025년 3월부터 이행강제금 최대 감경률 50%에서 75%로 확대

- 소유권 변경, 임차인 존재 등 즉시 시정이 어려운 경우 적용

 

5. 불법건축물 관리의 중요성

- 안전한 주거환경 조성

- 법적 분쟁 예방

- 도시 계획 및 관리의 효율성 증대

 

 

불법건축물 문제는 개인의 책임뿐만 아니라 사회 전체의 책임으로,

 

안전하고 건강한 환경을 위해 법적 절차를 준수하는 것이 중요합니다.

 

불법건축물 소유자는 가능한 빨리 적법화 절차를 밟는 것이 

 

향후 발생할 수 있는 불이익을 최소화하는 방법입니다.

 

이상으로 불법건축물의 통제와 관리에 대해 알아보았습니다.